房地产开发商排队过“窄门”

立字为证：全国300座城市里面至少有一半会在未来五年内跌回2011年水平，其中有的部分反弹后会继续上涨，有的彻底趴下。

我很少写这种“立字为证”带预言风格的东西，因为要敬畏市场。

 小城市很乱的，不像大地方那么规范。我知道比较有意思的操作，比如规划里面备案修28层楼的，硬生生修了32层出来…这种操作都有你敢信。

越乱的地方，最后回归越显著。

读者说他们那儿七八年前出现过加10层的，23到33，去年按历史遗留问题给出房产证了，结果房产证下不来。还有一个小区规划四栋楼，盖了六栋，后来拆了一栋，目前还是烂尾状态，可能快十年了。

这种情况在300座城市里面的250座都普遍存在…

翻译一下，就是过剩房源…不是指交易市场过剩，而是容纳量过剩

也就是很多房子其实没人住…

 
中小城市（本地）开发商，据我估测，其实基本已经破产了，这几年只是作为僵尸企业被奶起来。一但宏观上国家不愿意兜底了，进入清算环节，那就是拼命卖掉土地储备来回笼流动性，给银行还债。

今年厂州恒太给中小开发商们上了一课：什么叫不买地只卖房勒紧裤腰带也要还（银行的）钱。至于那2000亿商票为代表的供应链金融，不好意思偿债顺序排在银行后面——这是金融系统的“窄门”。

开发商手里其实有很多建筑面积储备，大部分还没开始打地基办不了预售证，要卖房回款还债是完全可以的，只是不敢让他们放开了卖，他们也不想真的出货——毕竟你借银行一百万你是银行的，你借银行一个亿银行是你的。

出货了市场接不住，价格会跌，越出货收回来的钱越少，账面上就破产了。

不卖的话，账面上还算没破产，会计老财很懂我说的什么意思

比如你账面上现在有100万平建筑面积的土地储备，算个平均单价1W，账面上资产端就有100亿。然后你在各种机构借的钱，合计假设90亿。此时你的负债率看起来只有90%，很安全。如果现在敞开了卖，供应远高于需求，打破平衡了，那么1W的单价就保不住，可能低到9K、8K，如果所有开发商都这么敞开卖，甚至能把价格打到5K。

真这么干，那你的资产就缩水到70亿以下，不买地把手里的货全部卖完你也就回笼70亿，然后负债那边还差20亿还不起…何苦呢？

所以你看现在恒大打骨折卖房，但是它核心的土储不咋降价，其他同等体量的开发商，也不能一起出货，不然货根本出不了。

门就那么窄，只能一个一个出

于是出货的时间给拉得很长

时间长了，有息负债要继续算利息

那你就更还不起债

所以到最后，没办法先走的，就只能清算

把公允价值打下来，减值一提，资不抵债了

因为大而不能倒，倒的就是小的。

回头再想一下西虹市首富皮带哥~

其实早就算好了～怎么打牌都可以，把自己的问题转化成别人的问题。

时间问题，原则上不会超过2023年，我这里把2020年耽误的一整年都算进去了，本来2021年之后就应该大概率会清算的。

反过来想，早就没有什么新盘供应的核心城市、核心地段，就会被楼市的避险投资、被动投资，给挤爆，很多自媒体都聊日本楼市的1991，但是真的没几个人聊懂的。

危机的脚步系列1~4

危机的脚步12

能消化的就是会计做账的问题，不能消化的最终转移为整个社会的支出。这种支出很大程度不是以金钱来量化的，因为能量化的部分已经做账处理掉了。

再重复一遍：金融就是时间与空间的游戏。

举个例子，你负债100万买了一项资产，年化利息5%

如果这项资产在第21年突然翻倍，对你的意义为0

因为你没撑到20年就破产了

就好像上面讲到门太窄、一起出货出不了的问题

跟吃饭一样

午饭排队假设要排5个小时，轮到你的时候已经是晚饭时间了

没意义了

总有人，要买单。

挤爆核心城市的问题，我再举个例子

比如小明家在北京只有2套房，他错过了不限购的时机，买不了更多。

于是前几年房价便宜时去成都、重庆、合肥、南京、三亚、苏州等地买了十几套房。

你算当时的买入价，一套也就几十百来万，这几年陆续加起来也就消耗了他不到2000万。

算总账似乎与北京的2套房差别不大。

到了钱荒的时候，假设他贷款需要还

他会卖掉北京的2套房，还是把起他热点城市的房子出掉？

如果要出货，先卖哪里？

是不是感觉跟美股特别像呢~A股这两年结构牛走下来，

其实也一样。。。

耶稣对众人说:"你们要努力进窄门。我告诉你们:将来有许多人想要进去，却是不能。"